近期，获嘉县法院审理了多起农村房屋买卖合同纠纷案件，即位于城郊农村的村民将自己的宅基地连同房屋一起出售给城镇居民，由于无法取得相关产权证而酿成纠纷，诉至法院。该类案件多发生在交易完成之后，虽系双方当事人自愿达成，却由于不符合法律规定，无法办理产权证而酿成纠纷，当事人即使打赢了官司，追回交易款项，必然浪费大量的时间和精力。

    2002年，原告孙某购买了被告李某夫妇位于县城边上某农村的房屋及院落，双方签定了一份协议书，约定“经双方协商，按《土地证、房产证尺寸为准》，肆万元出售，认定为据”，协议经原、被告双方及中间人签字，当时未就房屋过户的问题进行协商。之后，原告依照约定将买房价款一次性付清，并入住该房屋。后来，在办理过户手续时才发现，属于农村的房屋根本无法办理产权证，即无法获得房屋的所有权，于是，向法院提起诉讼，要求被告返还买房款，并赔偿损失。

    后来，经过审理，法院确认双方达成的《房屋买卖协议》无效，经主持调解，双方达成协议：被告返还原告买房款，并承担诉讼费用，原告放弃其他诉讼请求。

    法官说法：

    近年来，由于城市化进程的加快，特别是城市规模的不断扩张，位于城市郊区的农村房屋买卖现象十分普遍，但是，由于买卖双方对相关法律规定缺乏了解，导致纠纷频发。

    农村宅基地属农村集体所有，在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。我国《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，城镇居民购买农民住宅的行为是国家明令禁止的。

    根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。所以，违反法律规定的《房屋买卖协议》即使双方自愿签定也应该被认为是无效的。

    法官提醒：为了避免自己的合法权益不受侵害，在买卖房屋时一定要首先搞清楚该房屋是农村住宅，还是城镇房屋，然后再做决定；如果不熟悉相关知识，可以向专业人士进行咨询，避免不必要的损失。